存量房改造租賃住房加速：上海首批 10 個項目啟動 "商改租"

存量房改造租賃住房加速：上海首批 10 個項目啟動 "商改租"

近期，上海市住房和城鄉建設管理委員會宣布，首批10個存量商業辦公項目正式啟動“商改租”改造，標誌著上海在盤活存量資產、緩解住房租賃市場壓力方面邁出重要一步。這一政策響應了國家“房住不炒”的定位，也為其他城市提供了可藉鑑的樣本。

一、政策背景與項目概況

根據上海市規劃，此次改造的10個項目總建築面積達50萬平方米，預計可提供約8000套租賃住房，主要分佈在浦東、閔行、徐匯等區域。改造後的房源將納入全市統一的租賃住房管理體系，租金水平將低於同地段市場價10%-15%。

二、改造標準與配套政策

上海市明確了“商改租”的硬性標準：

• 單套建築面積不超過70平方米；
• 配備獨立廚衛設施；
• 消防驗收達標率100%；
• 項目周邊500米內需有公共交通站點。

同時，政府配套推出了三項激勵措施：

三、市場影響與未來規劃

據第三方機構測算，上海此次“商改租”預計將影響：

• 降低周邊區域租金溢價約5%-8%；
• 消化商業庫存約15個月去化週期；
• 創造2000個以上裝修、物業等就業崗位。

上海市住建委透露，未來三年還將推出30-50個同類改造項目，總規模有望突破200萬平方米。下表為2023-2025年階段性目標：

四、專家觀點與社會反響

華東師範大學城市發展研究院院長表示：“‘商改租’實現了三重效益：盤活閒置資產、平抑租金漲幅、優化城市功能。”某參與改造的開發商透露，項目投資回報週期約8-10年，雖低於商業開發收益，但現金流更穩定。

隨機調查顯示，68%的受訪年輕租客願意選擇改造房源，主要考慮因素為：

這一創新模式正在引發北京、廣州等城市的關注，預計年內將有更多城市推出類似政策。隨著存量改造的持續推進，我國住房租賃市場的供給側改革將進入新階段。